Апартаменти под наем — данъчно облагане като физическо лице срещу през фирма

Собствениците на един или няколко апартамента под наем често се колебаят дали да декларират дохода като физическо лице, или да прехвърлят имотите на фирма. Отговорът зависи от броя имоти, вида отдаване (дългосрочно или краткосрочно/туристическо) и общата данъчна картина на собственика.

Отдаване като физическо лице

Доходът от наем на физическо лице се облага с 10% данък, като законово признатият разход по чл. 31 от ЗДДФЛ е 10% от брутния наем — приспада се автоматично, без документи. Ефективната данъчна ставка върху брутния наем е 9%. Данъкът се внася на тримесечни авансови вноски и се изравнява с годишна данъчна декларация.

Отдаване през фирма (ЕООД/ООД)

При отдаване през фирма приходите от наем се облагат с 10% корпоративен данък върху печалбата, като разходите (лихви по ипотека, ремонти, амортизация, такси управление) се приспадат по реални документи, а не с фиксиран процент. При изтегляне на печалбата към собственика чрез дивидент се дължи допълнителен 5% данък дивидент.

* Само върху реално разпределената печалба и след приспадане на реалните разходи — при високи лихви и ремонти базата за облагане е много по-малка.

Кога физическото лице е по-изгодно

• Един или два имота с ниски реални разходи спрямо наема — фиксираният 10% признат разход често е по-изгоден от малкото реални разходи.
• Не се планира реинвестиране на дохода в нови имоти или ремонти — при физическо лице цялата сума след данък е директно на разположение.

Кога фирмата е по-изгодна

• Портфолио от няколко имота с активни ипотечни лихви и регулярни ремонти — реалните разходи през фирма надвишават фиксирания 10%.
• Планирано реинвестиране на печалбата в нови имоти — печалбата остава във фирмата, обложена само с 10%, без 5% дивидент, докато не бъде изтеглена.
• Краткосрочно/туристическо настаняване с по-висок оборот — по-удобно управление на регистрация по ЗДДС и по-лесно структуриране на разходите за обзавеждане и поддръжка.

Важно за краткосрочното отдаване

Отдаването за краткосрочно настаняване (Airbnb, Booking) изисква категоризация на обекта и има собствен режим. В част от общините местата за настаняване до 20 стаи попадат под патентно облагане — отделен въпрос от дългосрочния наем. Освен това платформите за настаняване попадат в обхвата на новите правила за „приета за доставчик“ платформа по ViDA, което в бъдеще ще промени начина на начисляване на ДДС при такива услуги.

При краткосрочно настаняване следва да се следи и прагът за регистрация по ДДС (51 130 EUR), както и евентуалната регистрация по чл. 97а при комисионни към чуждестранни платформи.

Заключение

При един до два имота с ниски разходи физическото лице често е по-простото и по-изгодно решение. При по-голямо портфолио с реални разходи и планове за реинвестиране фирмената структура обикновено носи по-ниска ефективна тежест в дългосрочен план. Решаващи са реалните числа — лихви, ремонти и намерение за реинвестиране.

Често задавани въпроси